不動産の世界には賃貸物件を探す人々を惑わす悪質な存在として、「おとり物件」というものがあります。
おとり物件とは、広告として掲載されているのにも関わらず実際には契約できない物件のこと。中には実在しない架空のものも見受けられます。
条件のよい物件を掲載し、問い合わせをしてきた人に別の物件を紹介することで不動産会社が得をする仕組みです。
これはれっきとした法律に違反する広告であり、禁止されているもの。就職活動をしているときに見かける「釣り求人」と同様の手口といってよいでしょう。
おとり物件の罠にかかると、望まない物件を紹介されて、貴重な時間を失ってしまいます。ですから賃貸で新居をお探しの皆様はおとり物件の手口に引っかからないよう十分な注意をしなければなりません。
そこで今回は、おとり物件の種類や特徴、回避する方法などについて解説させていただきます。本記事に書かれた内容に注意して、無駄のないスムーズな物件探しを進めていきましょう。
おとり物件の種類
おとり物件とは、取り引きの対象にならなかったり、取り引きの意思がなかったりする物件のことです。まずはおとり物件の種類を確認してみましょう。
成約物件の消し忘れ
賃貸情報サイトの中には募集が終了しているにもかかわらず消し忘れた状態で残ってしまっている物件があります。
消し忘れた程度ではあまり影響がないと思うかもしれませんが、意図をしていなかったとはいえ物件を募集している以上、広告の役割を果たしてしまうので問題です。
というのも、宅地建物取引業法では誇大広告等の禁止を示す条文があります。
“宅地建物取引業者は、その業務に関して広告をするときは、当該広告に係る宅地又は建物の所在、規模、形質若しくは現在若しくは将来の利用の制限、環境若しくは交通その他の利便又は代金、借賃等の対価の額若しくはその支払方法若しくは代金若しくは交換差金に関する金銭の貸借のあつせんについて、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。”
（引用：宅地建物取引業法 第32条 誇大広告等の禁止（e-Govポータル）https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=327AC1000000176）
著しく事実に相違する表示によって人を誤認させてはならない、というルールです。募集をしていないのに、募集をしているように見せるのは、事実と相違しています。
意図的に消していない場合は非常に悪質ですが、単に情報の更新が追いつかず成約物件の募集情報が残ってしまっている場合も多いです。しかし、だからといって不動産会社としては許されることではありません。
架空の物件
ネットで気になる物件を発見し内見の予約を申し込んだところ、内見予定直前になって申し込みが入ってしまったなどと断られてしまうケースがあります。
そのときに、家賃の高い物件を代わりに紹介されたら、呼び込み用の架空物件に騙されてしまった可能性が考えられます。
架空物件とはそもそも存在していない物件です。存在しない物件はそもそも広告表示ができないはずなのですが、悪質な業者が工夫を凝らして掲載しているのです。
物件が存在していない以上、内見も不可能です。したがって、現地待ち合わせで内見を申込んだときに「ひとまず店舗にお越しください」というような回答でごまかされた場合は、架空物件のおとり広告である可能性が疑えます。
賃貸業者がそのような悪質な広告をしているとは思えない方もいるかもしれません。しかし、大手賃貸サービスのサイトでも架空物件を含めたおとり広告の存在が確認され、一時期ニュースでも話題となりました。
浮き彫りとなった件数は氷山の一角であるという見方もなされています。大手賃貸サービスを利用するときも、架空物件への警戒は怠らないようにしましょう。
募集状況に嘘がある物件
特殊な賃貸契約であることを伏せたり、住みにくい環境であることを伏せたりするなど、募集状況に嘘が記載されているおとり物件もあります。
パターン1．特殊な賃貸契約
不動産会社に連絡して内見したところ、実は通常とは異なる特殊な賃貸契約の物件だったというケースがあります。
たとえばリロケーション物件です。これは転勤等の理由で一定期間だけ物件を留守にする人の住宅を貸し出す賃貸契約のこと。家賃は通常の賃貸契約よりも1割～3割ほど安い傾向で、当然のことながら一定期間が過ぎたあとはもともとの居住者に返還しなければなりません。
またマンスリーマンションにも注意しましょう。マンスリーマンションとは、短期間住むことを前提としたマンションやアパートの物件です。敷金や礼金、入居一時金がないので、初期費用が安い特徴があります。
そのほかの特殊な賃貸契約の例として、シェアハウスも挙げられます。こちらは複数の住人で暮らすための物件です。記載の家賃では考えられないような広さ・部屋数の物件だった場合はシェアハウスの可能性があるでしょう。
このように賃貸契約には特殊なパターンがあります。それらの内容が伏せられたまま賃貸情報サイトに掲載されていた場合、それはおとり物件だといえるでしょう。いい物件なのにやけに家賃が安いと感じた場合は上記のような特殊な賃貸契約に該当しているかもしれません。
パターン2．住みやすさに問題がある
部屋の賃料や見た目、衛生環境、機能などに問題がないにもかかわらず、住み心地が悪いというケースがあります。つまり、写真や内見時にはわからないような欠陥が潜んでいる物件ということです。「偽の広告」とはまた種類が違うものの、騙して利益を得るための物件という意味では「おとり物件」の一種であり、かつ最も悪質なものといえるでしょう。
たとえば電車や車、近隣の住人による騒音が凄まじい物件。この場合、不動産会社は音の止んでいる時間帯を選んで内見に連れてくるはずです。内見を決める際に不自然な時間帯を指定されたり、やけに素早く終わらせられた場合は要注意となります。
また、賃貸物件の中には事故物件も存在します。誰かが亡くなった部屋で生活するのは精神的に落ち着かないものでしょう。やけに家賃条件の良い物件だった場合は内見前にでも不動産会社に「告知事項はありますか？」と一言たずねてみることをオススメします。賃貸物件に関する殺人や自殺、事故などによる死亡の発生については、3年間は告知義務があるからです。
そのほか、物件のすぐそばに暴力団事務所や墓地、葬儀場などがあることから、借り手が見つからず安くなっているケースもあり得ます。かならず物件の周りを散策して、気になる点がないかチェックしておきましょう。
このように魅力的な物件が存在しているうえに借りられるとわかれば、おとり物件ではないと安心してしまいがちですが、安易に飛びつかないように注意が必要です。
もし相場をふまえて条件があまりに良すぎる場合は念のため周辺の環境や物件自体にマイナス要素がないかどうか、見えない点までを慎重に確認することが大切です。
賃貸情報サイトにおけるおとり物件の割合は？
公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会は、おとり広告の排除に貢献するためにインターネット賃貸広告に関する調査を2020年に行いました。
その結果、大手賃貸情報サイトに掲載された物件のうち約12%、事業者のうち約36%でおとり広告が確認されたのです。有名なサイトであっても決して安心はできないということがわかりますね。
ただ善良な不動産会社にとって、おとり物件が増えることはデメリットでしかありません。広告全般に対する消費者からの信頼を失っていくことになるからです。そのため不動産会社による主体的な調査や管理会社との連携を促進することで情報精度を高め、おとり物件の存在を極力排除しようと努める賃貸情報サイトもあります。
このように不動産会社自身がおとり広告を減らす取り組みをしていけば、おとり物件の割合はさらに減っていくことでしょう。
（参考：インターネット賃貸広告の一斉調査報告 公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会https://www.sfkoutori.or.jp/webkanri/kanri/wp-content/uploads/2021/02/20210225_chintaichousa.pdf）
おとり物件を避ける5つの方法
おとり物件に騙されて望んでもいない物件を紹介されるのは、時間の無駄といわざるをえません。この章ではその対策として、おとり物件を回避するための方法を5つ解説していきます。
方法1．不動産サービスの店舗に行ってみる
賃貸物件を探すときは、不動産会社を直接訪れて物件を紹介してもらう方法と、インターネットの賃貸情報サイトから物件を確認する方法があります。
不動産会社を訪れたパターンではまずおとり物件は紹介されません。なぜなら基本的におとり物件の目的は集客であり、すでに店舗を訪れている方に架空の物件を紹介する意味がないからです。
また不動産会社はエリアの物件に詳しいので、周辺環境や住民情報などインターネットでは得られない情報も教えてくれます。予算と希望条件を伝えることで、自分の代わりに物件を選んでもらえるのも便利です。
インターネットで物件を探すと、おとり物件に惑わされて不必要なリサーチが強いられる可能性があります。無駄な時間を使いたくないのであれば、直接不動産会社の店舗に足を運んでみるとよいでしょう。
方法2．内見を現地集合で申し込む
賃貸情報サイトからメールや電話で内見の申し込みをすることが出来ます。その場合、対象の物件を掲載している不動産会社と内見の日程を決め、その日に店舗から一緒に物件へ向かうことになります。
しかしそれがおとり物件だった場合、当日店舗に出向くとオーナーが手違いで鍵をもっていってしまった、などの理由で急遽内見ができないと断られてしまうのです。そして別の物件の紹介へと話が進みます。お客さんとしては予定を空けてしまっていることもあり、そのまま自分が申し込んだ物件とは違う場所での内見をしてしまいます。
そんな事態を回避するためのシンプルな方法が、内見を現地集合で申し込むことです。物件の周辺で担当者と合流して、物件を確認させてもらいましょう。連絡した時点で現地集合が可能であるのならば、実際に存在し借りられる物件である可能性は高いです。
方法3．複数の賃貸情報サービスで物件情報を見比べる
物件のオーナーさんが部屋の借主を探したい場合、管理会社を通じて複数の不動産会社に依頼することが一般的です。したがって不動産会社で物件を探すときには情報の最終更新日をチェックし、他の会社や賃貸情報サイトからも検索してみることをオススメします。
上記のように不動産会社自身が対象の物件を所有していない場合、他の会社で入居者が決まったとしてもその情報は先方から届きません。自分たちで常に取扱案件の近況をチェックして、空き状況を更新しているのです。
ですからもし他の会社では取扱終了になっている物件でもタイムラグによって情報が更新されていないケースもあります。しかし、おとり物件の可能性もゼロではないでしょう。
反対にひとつの賃貸情報サイトだけに物件が掲載されていて、ほかの賃貸情報サイトでは見つからない場合もおとり物件の可能性が高いです。おとり物件を回避するには、気になる物件があったとき、複数の不動産サービスで確認するようにしてみてください。
方法4．貸主と不動産会社の関係もチェックする
物件の所有者である貸主が知らないところで、不動産会社が物件をおとり物件として流用している可能性もゼロではありません。貸主と不動産会社の関係にも注意してみましょう。
物件情報には取引態様と呼ばれる項目があります。取引態様とは、不動産会社が建物の取引を行うときの立場を示した項目です。宅地建物取引業者が不動産広告をするときは、取引態様を明確に示さなければなりません。
取引態様の種類は主に貸主、代理、仲介元付、仲介先物に分けられます。
貸主であれば、所有している物件を取り引きしていることを示し、代理であれば、貸主の代わりに物件を取り引きしていることを示します。
仲介元付は、物件の所有者から募集を依頼されている状態であり、仲介先物は、不動産会社から募集を依頼されている不動産会社です。
貸主、代理、仲介元付、仲介先物の順に物件の所有者からの関係性が遠くなっていきます。つまり、仲介先物の場合はおとり物件の可能性も高くなるので注意してください。
方法5．物件の先行申込を検討する
おとり物件によって実現不可能な内見を申込むことを避けたいのであれば、先行申込も検討してみましょう。これは居住中や建築中などの理由で内見できない物件に対して、内見よりも前に入居の申し込みを行っている手法です。つまり通常の部屋探しとは内見と入居申込の順番が逆になります。
先行申込では物件の状態が整った時点で優先的に内見できるのがメリットです。契約をしているわけではありませんので、内見したあとにキャンセルすることも可能です。
ただし、先行申込は基本的に内見後に問題がなければ入居するのが前提であり、貸主が迎え入れる準備をしています。そのため複数の物件に先行申込をするのはNGとなり、基本的に1件しか予約が認められません。
先行申込のほかに、先行契約という方法もあります。こちらは先行申込と違ってキャンセルはできません。どうしても住みたいと思える物件であれば、先行契約も検討してみてください。
おとり物件の広告が持つ4つの特徴
おとり物件を回避するためには、おとり物件の特徴を知っておくことが大切です。ここからはおとり物件の広告が持つ特徴を4つご紹介していきます。
特徴1．家賃や初期費用が安すぎる
基本的に不動産の価格は、相場から大きく外れることはありません。ただ、室内や周辺の環境にマイナス要因があれば、家賃が下がることはあります。たとえばトイレが和式であったり、物件が線路沿いにあったり、周辺に歓楽街があったりするケースなどです。
このような主たる要因がないにもかかわらず物件の家賃が低いのは、やはり不自然だといえるでしょう。
また敷金礼金がゼロという条件で集客するおとり物件の広告もあるので、初期費用を抑えたい方だとついつい釣られてしまうかもしれません。その要因が写真や説明文章からわからない場合は連絡をやめておきましょう。
好条件にも関わらず家賃や初期費用が安ければ早々に借り手が見つかるはずですから、長期的に物件が残っているとは考えにくいです。根拠がなく家賃や初期費用が安い物件には注意しましょう。
特徴2．詳細な情報が載っていない
おとり物件は詳細な情報を記載してしまうと、おとり物件であることが閲覧者にバレてしまう可能性が高まります。そのためおとり物件が掲載されているページには詳細な情報が載っていない傾向があります。
たとえば、物件が存在していない架空のおとり物件だったとしましょう。住所が正確に記載されていると、実際に物件を確認されてしまったときに存在していないことが判明してしまいます。したがって住所の一部を省略している募集情報があったときはおとり物件である可能性が高いです。例としてはさりげなく番地以降の情報が記載されていないケースが挙げられます。
また入居時期の表記にも注意が必要です。入居時期が相談可としか書かれていなければ、実際にはいつ入居できるのか広告からは読み取れません。
物件名が記載されていないケースもおとり物件の可能性があります。たとえば「地下鉄●●線 ■■駅 □階建て 築△△年」のような記載がよい例でしょう。物件名以外の情報が詳細に記載されているのに、肝心の物件名が記載されていません。物件名が記載されていなければ、ほかの賃貸情報サイトでも検索できず確認することができません。
このように物件の情報が曖昧に記載されているときは、おとり広告に警戒してください。
特徴3．条件がよい物件なのに常に募集されている
物件をチェックしているときに、好条件の同じ募集を何度も見かけることがあったら要注意です。前章でも触れましたが、そもそも条件がよいのであればそもそも入居の申し込みが発生するはずなので不自然だからです。だいたいの好条件物件は募集開始から数週間で申し込みが発生し、広告が削除されます。
一般的にこの手口が使われているのは不動産業界だけではありません。たとえば求人広告でも同様の手口が行われます。「簡単なデータ入力で給与が30万以上！」「未経験でも高報酬が獲得できる！」などのメッセージで集客を行い、申し込みがあったら定員になったことを告げ、別の求人を紹介する手口です。このような求人は、「釣り求人」といわれています。
特徴4．不動産会社の実績が薄い
おとり物件を出している不動産会社は創業からの年数や取扱物件の累積数が少ない場合が多いです。もちろん歴史が浅い不動産会社であるからといっておとり物件を出しているとは限りませんが、ひとつ見分けるためのポイントにはなるでしょう。
そしてまた知名度の高い名前も信用しすぎてはいけません。よく駅前などにエイブル、アパマンショップ、ホームメイト、ピタットハウス、ミニミニなど有名な大手不動産会社の看板を掲げているお店がたくさんありますが、実はほとんどがフランチャイズ。一定の権利使用料を支払うことでブランド名を借りているだけです。
当然、それらの店舗が物件情報サイトにも掲載していますので、大手のブランド名に惑わされずに不動産会社の実績を確かめることが重要です。
ひとつ目安となるのは不動産会社の営業期間です。不動産会社の免許には「宅地建物取引業 ××知事（1）第△△△△号」というように（）の中に数字が記載されています。免許は5年ごとに更新されるため、（3）であれば10年以上は営業していると考えられます。
おとり物件のこれから
おとり物件の広告掲載は法律で禁止されているほか、大手不動産情報会社を中心に撲滅に向けた取り組みがスタートされています。この章ではおとり物件の今後の行く末について解説していきます。
おとり物件は法律で禁止されていて罰則もある
宅建業者は、契約を成立させるために取引相手に事実と異なった内容を伝えてはなりません。実際に被害が起きていなければ問題がないと思う方もいるかもしれませんが、おとり物件も含めて誇大広告等は法律で禁止されています。
具体的な事実の対象としては、物件の所在地や、土地・建物の面積、静かさの状況、最寄り駅までの所要時間などです。そのほかの事実として形質も挙げられます。田や畑などの地目や、建物の構造、築年数などです。
宅建業者が仮に事実と異なった内容を取引相手に伝え、誇大広告等の禁止に違反したときは罰則の対象になる可能性があります。
宅地建物取引業法におけるおとり物件に関する罰則の記載を確認してみましょう。
“宅地建物取引業者に対し、一年以内の期間を定めて、その業務の全部又は一部の停止を命ずることができる。”
“六月以下の懲役若しくは百万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。”
“当該免許を取り消さなければならない。”
（引用：宅地建物取引業法 第65条 第66条 第81条 https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=327AC1000000176）
このように業務停止処分や免許取り消し処分を受けたり、6ヶ月以下の懲役あるいは100万円以下の罰金が科せられるリスクがおとり物件を掲載している不動産会社にはあるわけです。
首都圏のおとり物件はやや減少傾向
公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会には、ポータルサイト広告適正化部会という組織が設置されています。
ポータルサイト広告適正化部会は、インターネット広告の広告表示の適正化に向けて協議・検討し、方策を実施している組織です。リクルート住まいカンパニーやLIFULL HOME’S、CHINTAI、at homeなどのポータル4社と連携しています。
具体的な活動は各ポータルサイトで発見された違反物件情報の共有や、契約解除となった事業者情報の共有、おとり広告の排除を目的とした一斉調査の実施などです。
ポータルサイト広告適正化部会の調査によって、2019年度の全国における違反物件は2,900以上存在していたことが確認されました。そのうちおとり広告の合計値は1,800件以上でしたが、年々減少傾向にあるそうです。
同協会は調査範囲が拡大してインターネット広告の適正化が全国で推進され始めたことが、おとり広告の減少要因として推察しています。
今後もポータルサイト広告適正化部会の活躍によって、おとり物件の存在が減少していくと期待できます。
不動産業界が推進するおとり物件の対策
不動産業界では、おとり物件の広告を防止するために、さまざまな対策を講じ始めています。
たとえばLIFULL HOME’Sでは、閲覧者がサイト運営者に広告を通報できる窓口を用意しました。成約済みの物件や条件が実際と異なる物件などが報告されると、事実確認後に情報の修正や非掲載処理が行われる仕組みです。
そのほかSUUMOでは、おとり広告を含め広告内容に誤りがあった不動産事業者に対して罰則ポイントを与えています。一定ポイントを超えると、掲載停止などのペナルティが課せられる仕組みです。
また、おとり物件に対する対策は不動産会社の連携によっても推進されています。具体的には、首都圏不動産公正取引協議会が不動産ポータルサイトと連携して、おとり物件を撲滅する取り組みをスタートしています。
首都圏不動産公正取引協議会から違約金措置を受けた不動産事業者は各不動産ポータルサイトに広告を掲載できなくなり、停止期間は原則として1ヶ月以上です。
つまり、おとり物件の広告によってLIFULL HOME’Sで掲載停止された不動産事業者が、逃げ道としてat homeにおとり物件の広告を掲載するというケースを防止できます。
各社が協力しておとり物件の対策に乗り出していることから、安易におとり物件を掲載する不動産事業者も減少していくに違いありません。
まとめ
以上、おとり物件の概要をはじめ、おとり物件の種類やおとり物件を回避するポイントなどを解説しました。
おとり物件には、集客目的の架空物件や嘘の情報が記載された物件などがありました。
おとり物件に騙されてしまうと、望まない物件の紹介を受けてしまいます。紹介された物件で妥協してしまえば、引越し後の暮らしの質が低下してしまう可能性もあり、注意しなければなりません。
このような事態を回避するには、おとり物件の特徴を理解することが大切です。家賃や初期費用が相場と比べて極端に安かったり、住所などの情報が一部削除されていたりする物件はおとり物件の可能性があります。
ポータルサイトを利用せずに不動産会社を訪問して物件を紹介してもらったり、内見を現地集合で予約したりするなどして、おとり物件を回避しましょう。
不動産会社がよく聞く大手のブランド名であっても、信頼しすぎてはなりません。フランチャイズの仕組みによって、ブランドの力を借りている可能性もあります。おとり物件に騙されないよう、不動産会社の信頼性を見極めながら物件を探しましょう。
なお、おとり物件をうまく回避して理想の物件が見つかったとしても、まだ油断はできません。悪質な引越し業者を選んでしまうと、作業当日に余計な費用を請求されるなど、損をしてしまう可能性があります。信頼できる業者を選んで新生活を成功させましょう。
不動産の世界には賃貸物件を探す人々を惑わす悪質な存在として、「おとり物件」というものがあります。
おとり物件とは、広告として掲載されているのにも関わらず実際には契約できない物件のこと。中には実在しない架空のものも見受けられます。
条件のよい物件を掲載し、問い合わせをしてきた人に別の物件を紹介することで不動産会社が得をする仕組みです。
これはれっきとした法律に違反する広告であり、禁止されているもの。就職活動をしているときに見かける「釣り求人」と同様の手口といってよいでしょう。
おとり物件の罠にかかると、望まない物件を紹介されて、貴重な時間を失ってしまいます。ですから賃貸で新居をお探しの皆様はおとり物件の手口に引っかからないよう十分な注意をしなければなりません。
そこで今回は、おとり物件の種類や特徴、回避する方法などについて解説させていただきます。本記事に書かれた内容に注意して、無駄のないスムーズな物件探しを進めていきましょう。